Plánujete nákup své třetí nebo čtvrté nemovitosti, nebo chcete splátky hypotéky pokrývat příjmem z nájmu? Pak byste měli zbystřit. Česká národní banka (ČNB) přichází s novými doporučeními, která výrazně změní pravidla hry pro investory do nemovitostí u parametrů LTV a DTI.

Od dubna 2026 se podmínky pro získání úvěru na investiční nemovitosti citelně zpřísní. Co přesně se mění, koho se novinky dotknou a proč k tomuto kroku centrální banka přistupuje?

Tento článek je dostupný také ve formě rozhovoru na YouTube a Spotify

Kdo je pro banku „investor“?

Z pohledu ČNB se nová doporučení týkají specifické skupiny klientů. Pokud kupujete nemovitost pro vlastní bydlení, můžete zůstat v klidu – pro vás se nic nemění. Přísnější metr však dopadne na ty, kteří:

• Kupují svou třetí a další nemovitost.

• Financují objekt, u kterého chtějí příjem z nájmu započítat do svých příjmů pro schválení hypotéky.

Stačí tedy mít například jeden byt v osobním vlastnictví, druhý zděděný po babičce a při nákupu třetího už na vás banka bude pohlížet jako na investora se všemi důsledky.

Dvě klíčové změny: LTV a DTI

Změny se týkají dvou základních parametrů, které určují, kolik peněz vám banka půjčí a jak moc se můžete zadlužit.

1. Konec 80% hypoték (LTV)

Doposud bylo standardem, že investor mohl financovat 80 % hodnoty nemovitosti z úvěru (tzv. LTV). Mladší klienti do 36 let mohli u první nemovitosti dosáhnout dokonce na 90 %. Nové pravidlo: Pro investiční nemovitosti se hranice posouvá na 70 % LTV. V praxi to znamená, že pokud kupujete byt za 5 milionů korun, musíte mít „v kapse“ namísto jednoho milionu rovnou 1,5 milionu z vlastních zdrojů.

2. Návrat limitu celkového zadlužení (DTI)

Parametr DTI (poměr celkového zadlužení k ročnímu čistému příjmu) ČNB v posledních letech příliš neřešila. To se nyní mění. Nově bude tento limit nastaven na hodnotu 7. To znamená, že součet všech vašich úvěrů (včetně hypotéky na vlastní bydlení, kreditních karet či leasingů) nesmí překročit sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu. Pro mnohé investory, kteří již splácejí jinou hypotéku, se tak cesta k dalšímu bytu může i zcela uzavřít.

Proč ČNB utahuje šrouby u investičních nemovitostí?

Důvod je prostý: strach z přehřátí trhu. Investoři tvoří významnou část kupujících a ČNB v nich vidí potenciální riziko. Pokud by došlo k propadu cen nemovitostí nebo výpadku nájemného, jsou to právě investoři, kdo se začne majetku zbavovat jako první. Centrální banka chce tímto krokem trh trochu „zkrotit“ a zajistit, aby do realit investovali jen ti, kteří mají dostatečný kapitál a stabilní zázemí.

Praktický příklad: Jak se změní vaše možnosti?

Představme si modelového klienta (35 let, svobodný, čistý příjem 60 000 Kč měsíčně), který už vlastní nemovitosti a chce koupit v Olomouci další byt za 5 milionů korun.

• Dnes: Dosáhne na 80% hypotéku (půjčí si 4 mil. Kč). Pokud by byl mladší, mohl by mít i 90% (půjčí si 4,5 mil. Kč). Parametr DTI banky dnes v podstatě nelimituje.

• Po změně: Banka mu půjčí maximálně 3,5 milionu Kč (70 % LTV). Navíc jeho maximální úvěrový strop bude cca 5 milionů Kč (7x roční příjem). Pokud už má jinou hypotéku, na tu novou pravděpodobně nedosáhne vůbec.

Co dělat, pokud se vás změny týkají?

Pokud patříte do skupiny začínajících investorů nebo uvažujete o nákupu bytu pro děti, doporučuji následující kroky:

1. Prověřte svou situaci: Spadáte do definice investora? Kolik nemovitostí aktuálně vlastníte?

2. Spočítejte si dopad: Máte dostatečnou hotovost na pokrytí 30 % kupní ceny? Projde vám nové DTI i se stávajícími závazky?

3. Využijte časové okno: Pokud zjistíte, že by vám nová pravidla plány překazila, máte nyní ideální příležitost proces urychlit. Do dubna stále platí mírnější podmínky.

Není důvod k panice. Změny na trhu jsou přirozené a pro zdravé ekonomické prostředí často i nezbytné. Pokud ale chcete budovat své portfolio pomocí hypoték, je třeba jednat strategicky a s předstihem.

Chcete vědět, jak přesně se nová pravidla dotknou vašich plánů? Rád s vámi vaši situaci projdu, propočítám možnosti a pomohu najít cestu, jak vaše cíle realizovat ještě za stávajících podmínek. Neváhejte se mi ozvat nebo využijte hypoteční kalkulačku.