Často se mě klienti ptají na to, zda je nyní vhodná doba na koupi nemovitosti. Čekají, zda ceny nemovitostí ještě narostou nebo naopak příjde očekávaný pád. Bohužel věštit budoucnost neumím, ale pokusím se toto téma rozebrat z mého pohledu.
Pokud si pokládám tuto otázku, tak je potřeba se podívat blíže na parametry, které ovlivňují vhodnost nákupu či ne a analyzovat veškerá související fakta.
ÚROKOVÉ SAZBY ÚVĚRŮ
Pokud budu koupi nemovitosti financovat aspoň částečně úvěrem, tak jistě výše úrokové sazby hraje velkou roli při rozhodování.
Jsou nyní hypotéky drahé? Když se podíváme na průměrnou úrokovou sazbu z 9/2018 na hypotéce napříč všemi fixacemi, tak dle hypoindexu je 2,57 % p. a. Je to hodně? Pokud to porovnáme s minimem z 12/2016, kdy sazba byla 1,77 % p. a., tak ano. Pokud se ale podíváme dál do historie, tak si můžeme povšimnout, že například v 8/2008 byla průměrná sazba 5,82 % p. a. Když bychom šli dále do minulosti, tak zjistíme, že v devadesátých letech byly úrokové sazby na hypotékách i přes 10 % p. a. V porovnáním s těmito sazbami jsou dnešní úvěry pořád levné.
Zdroj: www.hypoindex.cz
Jak se ale budou vyvíjet úrokové sazby dále? Nikdo toto nemůže říci s jistotou, ale pokud se logicky zamyslíme, tak budou ještě růst. Proč růst? Růst úrokových sazeb ovlivňuje spousta elementů, mezi ty hlavní patří politika ČNB a situace na hypotečním trhu. Jak jsme mohli vidět, politika ČNB je zvedat postupně dvoutýdenní repo sazbu, která ovlivňuje cenu zdrojů, za které si banky půjčují peníze. Pokud tedy zvedá ČNB, většinou na to reagují banky také zvedáním sazeb. V již zmíněném minimu z 12/2016 byla dvoutýdenní repo sazba 0,05 %. Nyní je ale na 1,75 %, proto nemůže být stejná úroková sazba na úvěru. Dále ovlivňuje sazbu marže bank. V dnešní době, kdy je stále hypoteční trh na vrcholu a objemy hypoték jsou obrovské, si banky mohou dovolit mít nižší marži, protože i tak vydělají a navíc získají větší podíl na trhu. Co se ale stane, když zpřísnění hypoték přinese pokles hypotečního trhu? Logicky bych jako banka reagoval tak, že zvýším svou marži, abych při nižších objemech hypoték udržel stejnou ziskovost.
Z těchto faktů jsme schopni si vyvodit, že hypotéka je pořád levné zboží a bohužel nejspíše bude hůř.
CENY NEMOVITOSTÍ
Další věc, která ovlivňuje rozhodování při koupi nemovitosti, je samozřejmě její cena. Pojďme se podívat jak se vyvýjely ceny nemovitostí v čase.
zdroj: www.ekonomika.idnes.cz
Když se podíváme na předchozí obrázek, můžeme vidět, jak se vyvíjely ceny u bytů s plochou 65 m2 v jednotlivých krajích od roku 2014 do 2018. Není žádný kraj, kde by ceny nenarostly. Například v Olomouckém kraji se ceny od roku 2014 do 2018 u těchto panelových bytů zvedly až o 48 %.
Jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet dále? Na tuto otázku neví jasnou odpověď nikdo, můžeme zase jen spekulovat. Avšak když budeme zase vycházet z faktů, tak nejspíše ve větších městech můžeme čekat menší pokles cen. Již nyní zaznamenávám při rozhovoru s realitními makléři to, že se trh ochlazuje, nemovitosti se prodávají déle a tak prodávající musí často snižovat původní cenu, aby prodali. Významější ochlazení ale nepříjde ihned, aspoň dle mého názoru.
Je potřeba si ale říci, že ikdyž příjde nebo nepříjde pokles cen nemovitostí, tak se bude jednat o krátkodobý proces. Z dlouhodobé hlediska nemovitosti většinou rostou. Pokud jsem například v Olomouci koupil byt před krizí v roce 2008, tak jsem ho na tu dobu kupoval hodně draze. Z krátkodobé hlediska jsem poté zaznamenal pokles jeho ceny a mohl jsem si říkat, že jsem možná udělal chybu, ale z dlouhodobého hlediska jsem zaznamenal její nárůst, protože kdybych ten samý byt prodal dnes, tak na něm jistě vydělám.
PŘÍKLAD
Pojďme si to ale všechno dát do příkladu. Byt 2+1 nebo 2+kk v Olomouci jsem schopen dnes pořídit od cca 1 800 000,- až klidně do 4 000 000,-. Záleží samozřejmě na jeho stavu, velikosti a lokalitě. Vezmeme tedy průměr.
Př 1: První příklad si dejme situaci, kdy kupuji v době drahých nemovitostí se stále levnými úvěry, tedy dnešní situaci.
Kupuji byt s kupní cenou 2 500 000,-. 80 % kupní ceny financuji hypotékou, zbylých 20 % + daň mám v hotovosti.
Výše úvěru bude tedy 2 000 000,-. Pokud budeme počítat s reálnou sazbou nyní na trhu, tak berme, že se mi podařilo vyjednat 2, 89 % p. a. s fixací 5 let. Splátka takové hypotéky při 30 leté splatnosti je 8 314,-/měs.
Př 2: Druhý příklad bude situace opačná, tedy levné nemovitosti, ale drahé úvěry.
Koupil jsem stejnou nemovitost, ale v době, kdy její cena byla 2 000 000,-, ale úroková sazba na hypotéce byla 4,5 % p. a. Při stejných parametrech, tedy 80 % hypotéce ve výši 1 600 000,- se splatností 30 let je splátka 8 107,-/měs.
Vidíme tedy, že rozdíl ve splátce je minimální.
ZÁVĚR
Když si dám tedy všechny tyto fakta dohromady, výjde mi jasné pravidlo, kterým bych se dnes řídil. Kupovat nyní nemovitost na spekulaci s tím, že ji plánuji v horizontu pár let prodat, je za mě nyní špatný nápad a nejspíš na tomto nákupu prodělám. Pokud chci ale kupovat nemovitost na dlouhodobé bydlení nebo pronájem, tak nemá cenu příliš přemýšlet nad načasování tohoto nákupu. V delším horizontu totiž jistě chytnu dobu levných nemovitostí se současně drahými úvěry a naopak. Oba tyto trhy se s časem stále vyvíjí a pokud kupuji nemovitost například na 20 let, tak většinou zažiji při refinancování pokles mé splátky, ale i nárůst. Většinou opačně na tento vývoj budou reagovat ceny nemovitostí. Pokud budu tedy nemovitost držet dlouhodobě, její cena nesjpíše poroste a při pozdějším prodeji na ní vydělám i bez ohledu na případný zisk z pronájmu.
Na úplný závěr chci upozornit, že se jedná pouze o můj vlastní pohled na věc a určitě se nejedná o nějaké dogma.
Pokud byste chtěli zjistit průměrnou tržní cenu Vaší nemovitosti, můžete využít tento kalkulátor: https://www.real-portal.cz/tf/